בשורה משמעותית לעצמאים שעובדים מהבית: רשות המסים החלה לאחרונה להכיר בהוצאות שכר דירה יחסיות גם כאשר מדובר בדירה ששימושה העיקרי הוא למגורים, ורק חלק ממנה מוקצה לפעילות עסקית. עד היום הייתה זו אחת הסוגיות הסבוכות ביותר בעולם המס של פרילנסרים ומוכרי E-commerce הפועלים מהבית – וכעת ניתן סוף סוף לראות הקלה אמיתית.

מה הייתה הבעיה עד היום?

במשך שנים רבות, פקודת מס הכנסה וההוראות הנלוות חייבו ניכוי מס במקור מכל תשלום שכר דירה המנוכה כהוצאה עסקית. הבעיה: רוב בעלי הדירות לא הסכימו לכך – משום שניכוי כזה היה מחייב אותם לדווח על חלק זה כהכנסה עסקית, ולאבד את ההטבות של מסלול הפטור או מסלול 10% החלים על שכר דירה למגורים. התוצאה הייתה שעצמאים שעבדו מחדר בדירתם נאלצו לוותר על ניכוי חלק יחסי משכר הדירה כהוצאה מוכרת.

השינוי: תיקון 280 וחוזר מס הכנסה 3/2026

במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנת 2025 תוקן סעיף 32א לפקודה (תיקון 280), שנכנס לתוקף ב-1.1.2026. בעקבותיו פרסמה רשות המסים את חוזר 3/2026, הקובע במפורש כי כאשר עיקר השימוש בנכס הוא למגורים וחלק ממנו בלבד משמש לפעילות עסקית – אי-ניכוי מס במקור לא ישלול את ההוצאה כולה, וניתן יהיה להכיר בה באופן יחסי לפי יחס השטחים.

מה זה אומר בפועל?

כדי ליהנות מההכרה היחסית בהוצאות השכירות, יש לעמוד בשני תנאים עיקריים:

• בעל הדירה מדווח ומשלם את המס כחוק – מומלץ לעגן זאת בסעיף מתאים בחוזה השכירות.
• החלק העסקי בדירה קטן באופן ברור מהחלק המשמש למגורים – ככלל, פחות ממחצית משטח הדירה.

מעבר להוצאות השכירות עצמן, ניתן להמשיך ולדרוש באופן יחסי גם הוצאות נלוות כגון חשמל, ארנונה, מים, ועד בית, אינטרנט וביטוח דירה – לפי אותו יחס שטחים.

דוגמה: עצמאי השוכר דירת 100 מ"ר בשכירות חודשית של 7,000 ש"ח, ומקצה חדר עבודה בשטח 20 מ"ר (20% משטח הדירה) – יוכל לדרוש כעת 1,400 ש"ח בחודש כהוצאה מוכרת, כלומר כ-16,800 ש"ח בשנה, בנוסף לחלק היחסי של הוצאות הבית. בשיעור מס שולי של 35%, מדובר בחיסכון שנתי של אלפי שקלים.

למי זה רלוונטי במיוחד?

השינוי רלוונטי במיוחד למוכרי דרופשיפינג ושופיפיי, מוכרי אמזון, פרילנסרים, יועצים ומפתחי תוכנה המנהלים את עסקם מהבית. עבור עוסקים אלה, חיסכון של אלפי שקלים בשנה במס הוא תוצאה מציאותית מאוד של יישום נכון של ההקלה החדשה.

חשוב לדעת

נשמח לבחון איתכם איך לבנות נכון את חוזה השכירות, להגדיר את שטח המשרד הביתי, ולדרוש את ההוצאה היחסית – באופן שיעמוד בביקורת מס הכנסה ויביא לחיסכון משמעותי במס.